5月15日盤后，據(jù)滬深交易所披露，多只REITs在當(dāng)日完成大宗交易，其中不乏千萬元乃至億元的成交規(guī)模。拉長時(shí)間看，近期漲幅領(lǐng)先的消費(fèi)類REITs“登榜”更為頻繁，顯示出機(jī)構(gòu)對這一板塊更為活躍的交易。

與頻繁出現(xiàn)的大宗交易形成對比的是，多只REITs在二級市場方面每天僅有數(shù)百萬元的成交量，有機(jī)構(gòu)人士指出，我國公募REITs在二級市場的投資者類型和市場流動性等方面仍有待提升，因此，需要采取拓寬公募REITs投資者范圍，加速增量資金入場以及優(yōu)化估值與考核機(jī)制，引導(dǎo)市場估值提升等措施提升流動性。

多只REITs出現(xiàn)大宗交易

5月15日，中金印力消費(fèi)REIT大宗交易成交235萬股，成交金額約為1000萬元，據(jù)測算成交均價(jià)約為4.25元，較收盤價(jià)4.27元略有折價(jià)；華夏華潤商業(yè)REIT完成52萬股的大宗交易，成交金額約為494萬元。此外，在深交所上市的還有平安廣州廣河REIT、食品飲料ETF天弘，在上交所上市的中航易商倉儲物流REIT、華安張江產(chǎn)業(yè)園REIT以及科創(chuàng)芯片ETF和醫(yī)療ETF等均出現(xiàn)了大宗交易。

以深交所數(shù)據(jù)為例，拉長時(shí)間看，近一個(gè)月內(nèi)，多只消費(fèi)類REITs成為大宗交易的“?？汀?，華夏華潤商業(yè)REIT、中金印力消費(fèi)REIT以及華夏大悅城商業(yè)REIT等頻繁登榜，而這也是近日相關(guān)板塊走牛的縮影。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，年內(nèi)中證REITs指數(shù)平均漲幅高達(dá)8.34%，在震蕩的權(quán)益市場背景下殊為難得，且領(lǐng)漲的多為消費(fèi)類基金。如華安百聯(lián)消費(fèi)REIT漲幅高達(dá)47.66%，華夏首創(chuàng)奧特萊斯REIT和華夏大悅城商業(yè)REIT漲幅亦超過四成。此外，嘉實(shí)物美消費(fèi)REIT和中金印力消費(fèi)REIT漲幅分別達(dá)到了39%和30%。

華泰證券分析稱，今年一季度，消費(fèi)REITs延續(xù)存量競爭邏輯，政策層面為消費(fèi)類REITs提供了長期增長預(yù)期?？傮w看來，購物中心的運(yùn)營能力、改造能力和創(chuàng)新能力依然是核心競爭力。

REITs的觸底反彈得益于機(jī)構(gòu)的踴躍入場。華泰證券研報(bào)指出，從2024年年報(bào)數(shù)據(jù)來看，公募REITs持有人集中度提高，2024年年報(bào)披露的持有人戶數(shù)相較2024年中報(bào)平均下降14.4%，戶均持有份額增加17.9%，機(jī)構(gòu)投資者占比持續(xù)上升。

流動性難題待解

值得注意的是，頻繁的大宗交易也暴露出REITs基金在二級市場流動性較為枯竭的問題。

以中金印力消費(fèi)REIT為例，從近一個(gè)月交易數(shù)據(jù)來看，該基金在大宗成交方面頗為活躍，在兩天前的5月13日，該基金成交2000萬股，成交額8227.7萬元，占當(dāng)日總成交額的85.56%；而在5月6日，該基金更是通過大宗成交1億元。但在二級市場交易層面，該基金絕大多數(shù)交易日的成交額不足千萬元，在年初的上漲行情中，11個(gè)交易日漲幅超過了20%，但區(qū)間整體成交額僅有1.54億元。

有機(jī)構(gòu)指出，與發(fā)達(dá)國家成熟的REITs市場相比，我國公募REITs在二級市場的投資者類型和市場流動性等方面仍有待提升，局部交易過熱或機(jī)構(gòu)投資者的離場可能對市場造成負(fù)面沖擊。

首先，我國公募REITs市場規(guī)模尚小，投資者結(jié)構(gòu)較為單一，主要參與機(jī)構(gòu)持倉集中度較高，單個(gè)機(jī)構(gòu)的市場影響較大。我國公募REITs尚處于早期建設(shè)階段，投資者主要以保險(xiǎn)、券商自營等機(jī)構(gòu)資金為主，機(jī)構(gòu)的投資策略及風(fēng)險(xiǎn)收益偏好存在趨同性，多數(shù)傾向于長期持有，二級市場短線交易較少。加之REITs流通份額本身較小，單個(gè)機(jī)構(gòu)的大規(guī)模賣出可能對市場價(jià)格產(chǎn)生較大影響。市場中缺乏有效的波動緩釋工具，使得價(jià)格容易出現(xiàn)大幅度波動，進(jìn)而可能引發(fā)“踩踏”賣出現(xiàn)象，加劇產(chǎn)品價(jià)格的波動。

其次，國內(nèi)公募REITs二級市場的估值體系有待完善，機(jī)構(gòu)考核機(jī)制缺乏差異性，不利于吸引增量資金的入場。我國市場上每日更新的公募REITs估值機(jī)構(gòu)有中證指數(shù)與中債估值中心，他們均以公募REITs的收盤價(jià)作為估值結(jié)果。但由于市值及流動性不足，我國公募REITs整體估值水平處于歷史較低位置，或已無法準(zhǔn)確及時(shí)反映底層資產(chǎn)價(jià)值。然而，多數(shù)機(jī)構(gòu)投資者的考核仍以此估值結(jié)果為依據(jù)，因而難以吸引更多增量資金入場。

華寶證券認(rèn)為，鑒于我國公募REITs市場規(guī)模較小，流動性有限，從而帶來一定的估值壓力。建議酌情放寬證券投資基金參與REITs投資的限制，并推動社?；稹B(yǎng)老金等長期耐心資本的參與。同時(shí)，創(chuàng)新公募REITs指數(shù)化產(chǎn)品等相關(guān)工具，以吸引增量資金的流入，提升市場活躍度。

其次，優(yōu)化估值與考核機(jī)制，引導(dǎo)市場估值提升，形成正反饋。針對市場規(guī)模小、投資者結(jié)構(gòu)單一以及估值下跌快形成的負(fù)循環(huán)，可以考慮進(jìn)一步優(yōu)化估值考量方式，結(jié)合REITs的獨(dú)特屬性進(jìn)行差異化估值，為二級市場提供估值調(diào)整空間。同時(shí)，引導(dǎo)機(jī)構(gòu)投資者改進(jìn)內(nèi)部考核方式，提高對REITs估值波動的容忍度。

險(xiǎn)資“摩拳擦掌”

在REITs基金底層資產(chǎn)經(jīng)歷了多個(gè)季度的穩(wěn)健經(jīng)營后，在“資產(chǎn)荒”的背景下，險(xiǎn)資也對REITs基金愈發(fā)青睞。例如，近期上市的南方順豐物流REIT就有22個(gè)保險(xiǎn)資金賬戶獲配，獲配金額超2億元，涉及人保壽險(xiǎn)、招商信諾人壽、新華人壽、長城人壽、中英人壽等多家險(xiǎn)企。

4月24日，首程控股宣布與中國人壽、財(cái)信人壽等機(jī)構(gòu)聯(lián)合發(fā)起設(shè)立北京平準(zhǔn)基礎(chǔ)設(shè)施不動產(chǎn)股權(quán)投資基金。該基金目標(biāo)規(guī)模100億元，首期規(guī)模52.37億元，是目前市場單只規(guī)模最大的公募REITs。

據(jù)了解，該REITs主要包括兩方面：一是通過戰(zhàn)略配售的方式投資基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs首次發(fā)售及擴(kuò)募發(fā)售的戰(zhàn)略配售基金份額；二是通過大宗交易及協(xié)議轉(zhuǎn)讓等非公開交易方式投資基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs流通份額。

中國人壽表示，合伙企業(yè)的投資聚焦于基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs，有助于形成存量資產(chǎn)和新增投資的良性循環(huán)，促進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施行業(yè)健康發(fā)展，是服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的重要實(shí)踐。同時(shí)，基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs具備“股+債”屬性，有助于提升保險(xiǎn)資金組合收益。國壽資本作為管理人具備專業(yè)能力與豐富經(jīng)驗(yàn)，已投資的REITs組合業(yè)績良好，領(lǐng)先市場基準(zhǔn)。

在首程控股看來，隨著公募REITs市場擴(kuò)容，“沉睡”的百萬億級別基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)進(jìn)入市場，交易活躍性將有望進(jìn)一步提升。同時(shí)，公募REITs穩(wěn)定分紅的特性、二級市場價(jià)格漲跌會匹配不同投資人，隨著流通份額逐步擴(kuò)大，更多不同類型的投資人進(jìn)入REITs市場，將促使市場活躍度進(jìn)一步提高。

排版：汪云鵬?????????

校對：趙燕???