曾經(jīng)頭頂李嘉誠(chéng)光環(huán)的南城都匯項(xiàng)目，被很多成都本地人熟知，多年來(lái)在成都地產(chǎn)圈備受矚目。聚光燈下，南城都匯已走過(guò)了長(zhǎng)達(dá)20年的開(kāi)發(fā)周期，但至今仍然有逾5000套住宅處于待售狀態(tài)。

證券時(shí)報(bào)記者最新了解到，南城都匯項(xiàng)目公司——舜鴻地產(chǎn)（成都）有限公司（下稱(chēng)“舜鴻地產(chǎn)”），目前已拖欠成都高新區(qū)稅務(wù)局稅金及滯納金近28億元，同時(shí)還拖欠高新區(qū)相關(guān)部門(mén)配套建設(shè)資金逾億元。

自2020年7月至今，南城都匯項(xiàng)目從李嘉誠(chéng)旗下公司退出，到禹洲集團(tuán)、成都瑞卓聯(lián)合接盤(pán)，再到李嘉誠(chéng)公司又“殺回”接管項(xiàng)目，三方恩怨錯(cuò)綜復(fù)雜。如今，成都市相關(guān)政府部門(mén)、眾多投資機(jī)構(gòu)及潛在購(gòu)房者均在關(guān)注事態(tài)發(fā)展，南城都匯項(xiàng)目延續(xù)至今的“三國(guó)殺”沖突何時(shí)能平息？

^{圖為南城都匯7期、8期項(xiàng)目外景。唐強(qiáng)/攝}

超5000套住宅待售

時(shí)間回溯到2004年，李嘉誠(chéng)旗下和記黃埔將成都列為重點(diǎn)投資發(fā)展城市，并先后競(jìng)得高新區(qū)南地王項(xiàng)目及溫江新城區(qū)光華大道項(xiàng)目?jī)纱蟮貕K，正式入駐四川成都。

上述總價(jià)地王項(xiàng)目便是成都南城都匯項(xiàng)目，也被視為和記黃埔在成都的1號(hào)作品。該項(xiàng)目和記黃埔斥資21.35億元，樓面地價(jià)僅為1030元/平方米。同在其他城市一樣，和記黃埔沿襲了老套路“捂盤(pán)惜售”，將這塊逾千畝超級(jí)大盤(pán)劃分為多達(dá)8期來(lái)建設(shè)。

2020年7月23日，南城都匯項(xiàng)目迎來(lái)一個(gè)重要轉(zhuǎn)折點(diǎn)，長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)發(fā)布公告，溢價(jià)逾38億港元轉(zhuǎn)讓和黃成都，標(biāo)的資產(chǎn)項(xiàng)目為成都南城都匯商住項(xiàng)目，包括未出售的第7期、第8期的住宅及商業(yè)單位以及地下停車(chē)場(chǎng)。

根據(jù)公告披露，項(xiàng)目的受讓方為設(shè)立在英屬維京群島的RZ3262019 Limited（下稱(chēng)“RZ公司”）。該公司由禹洲集團(tuán)控股有限公司（01628.HK，下稱(chēng)“禹洲地產(chǎn)”）持有50%的股權(quán)，另外50%的股權(quán)則由成都瑞卓置業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“成都瑞卓”）持有。

按照收購(gòu)協(xié)議約定，買(mǎi)方于交易完成時(shí)向賣(mài)方支付一筆款項(xiàng)，金額為10.12億美元，相當(dāng)于約78.47億港元。企查查顯示，2020年12月10日，和黃成都更名為舜鴻地產(chǎn)。

近日，證券時(shí)報(bào)記者來(lái)到南城都匯項(xiàng)目地，目前該項(xiàng)目第7期和第8期項(xiàng)目主體已經(jīng)建成封頂，皆為準(zhǔn)現(xiàn)房狀態(tài)，但過(guò)去幾年來(lái)并未上市銷(xiāo)售。截至記者發(fā)稿時(shí)，整個(gè)南城都匯項(xiàng)目尚有超過(guò)5000套住宅待售。

沉寂幾年的南城都匯項(xiàng)目今年又傳出新動(dòng)向。3月31日，南城都匯項(xiàng)目有工作人員收到了公司的“停工、停產(chǎn)通知書(shū)”。

停工通知書(shū)顯示：由于項(xiàng)目受到疫情、巨額訴訟及資產(chǎn)被查封、股權(quán)及實(shí)控權(quán)爭(zhēng)議等方面影響，項(xiàng)目整體運(yùn)營(yíng)實(shí)際已處于停頓狀態(tài)，為了避免更大的損失，決定由舜鴻地產(chǎn)通知員工暫停相關(guān)工作。暫停時(shí)間從2025年4月1日至6月30日，后續(xù)視實(shí)際情況再另行通知安排。

欠稅時(shí)長(zhǎng)超1000天

“目前，南城都匯項(xiàng)目公司舜鴻地產(chǎn)已合計(jì)欠下成都高新區(qū)稅務(wù)局20多億元的稅款。其中，1至6期清算的稅款超過(guò)19億元，再加上近兩年的稅款滯納金等（按每日萬(wàn)分之五計(jì)），算下來(lái)現(xiàn)在項(xiàng)目所欠稅款總額應(yīng)該超過(guò)了27億元?！彼带櫟禺a(chǎn)財(cái)務(wù)副總監(jiān)郎小平對(duì)證券時(shí)報(bào)記者表示。

據(jù)悉，郎小平于2023年9月15日起，出任舜鴻地產(chǎn)財(cái)務(wù)副總監(jiān)，任期三年。

根據(jù)郎小平提供的數(shù)據(jù)，按截至2025年6月30日計(jì)算，南城都匯項(xiàng)目1至6期需繳土地增值稅金19.15億元、所得稅1.01億元，再加上房產(chǎn)稅、土地使用稅等，總計(jì)需繳納稅金20.29億元；按截至2025年6月30日計(jì)算，南城都匯項(xiàng)目所欠各項(xiàng)稅金滯納天數(shù)在302天至1158天之間，合計(jì)需繳滯納金大約7.7億元；由此，舜鴻地產(chǎn)應(yīng)向成都高新稅務(wù)部門(mén)補(bǔ)交稅金及滯納金，加總合計(jì)約27.9億元。

郎小平表示，這近28億元的稅款主要系1至6期清算時(shí)稅務(wù)的欠款。

隨后，相關(guān)方向記者提供了多份成都高新區(qū)稅務(wù)局向舜鴻地產(chǎn)下發(fā)的稅務(wù)事項(xiàng)通知書(shū)，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截止到2024年8月，南城都匯多批次項(xiàng)目合計(jì)需要補(bǔ)交土地增值稅款等就已超過(guò)19億元。此外，舜鴻地產(chǎn)還需補(bǔ)交所得稅、房產(chǎn)稅、土地使用稅等，同時(shí)需要補(bǔ)交相對(duì)應(yīng)的巨額滯納金。

針對(duì)舜鴻地產(chǎn)欠稅情況，證券時(shí)報(bào)記者致電成都市高新區(qū)稅務(wù)部門(mén)，但對(duì)方均未給出明確回應(yīng)。其中，高新區(qū)稅政科某工作人員表示，她已不再負(fù)責(zé)南城都匯項(xiàng)目征稅事務(wù)，不了解最新情況，沒(méi)有更多信息可以透露；另一位高新區(qū)稅務(wù)征管科工作人員則表示，相關(guān)求證信息需要通過(guò)稅務(wù)部門(mén)辦公室公開(kāi)電話咨詢(xún)。隨后，記者又通過(guò)公開(kāi)電話聯(lián)系到成都高新區(qū)稅務(wù)局，對(duì)方后臺(tái)在經(jīng)過(guò)短暫咨詢(xún)后對(duì)記者表示，此事只有等待后續(xù)的通知和反饋，目前沒(méi)有辦法給到明確的答復(fù)，后續(xù)需要自己再打電話去咨詢(xún)進(jìn)展情況。

此外，舜鴻地產(chǎn)此前還曾承諾，南城都匯項(xiàng)目要為成都高新區(qū)配套建設(shè)學(xué)校、人防工程等，并承擔(dān)相應(yīng)的基建費(fèi)用。目前，成都高新區(qū)已經(jīng)先行墊付了配套建設(shè)所需資金，這部分支出大概在1億~2億元。所以，南城都匯項(xiàng)目公司舜鴻地產(chǎn)總共拖欠成都高新區(qū)相關(guān)部門(mén)約29億元。

成都瑞卓董事長(zhǎng)張和平提供的資料顯示，早在2021年6月，成都高新區(qū)稅務(wù)局就曾組織土地增值稅團(tuán)隊(duì)專(zhuān)管員、中介機(jī)構(gòu)中匯稅務(wù)事務(wù)所、舜鴻地產(chǎn)，針對(duì)“南城都匯”項(xiàng)目一、二期清算相關(guān)事項(xiàng)進(jìn)行溝通。當(dāng)年，相關(guān)部門(mén)要求各方于2021年6月底，拿出一、二期清算結(jié)果。

而在南城都匯項(xiàng)目賣(mài)掉3年后，2023年8月，李嘉誠(chéng)旗下公司也在向舜鴻地產(chǎn)討債。長(zhǎng)江實(shí)業(yè)集團(tuán)方面曾發(fā)布聲明稱(chēng)，RZ公司及舜鴻地產(chǎn)欠其數(shù)億美元。其中，部分欠付款以舜鴻地產(chǎn)對(duì)南城都匯第八期的發(fā)展中土地及物業(yè)的所有權(quán)利和權(quán)益的質(zhì)押作為抵押。

據(jù)成都瑞卓董事長(zhǎng)張和平介紹，當(dāng)初受讓南城都匯項(xiàng)目時(shí)，長(zhǎng)江實(shí)業(yè)集團(tuán)向RZ公司提供了將近3.43億美元的賣(mài)方貸款，作為RZ公司支付部分代價(jià)的資金，還款期限為交易完成當(dāng)日起計(jì)兩年。近年來(lái)，因南城都匯項(xiàng)目未能實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售，項(xiàng)目公司缺乏流動(dòng)性資金，也就未能償還長(zhǎng)江實(shí)業(yè)集團(tuán)本金及利息，如今貸款本息合計(jì)已接近29億元。

據(jù)多家媒體此前報(bào)道，2022年3月，由于RZ公司沒(méi)有按時(shí)支付利息，長(zhǎng)江實(shí)業(yè)集團(tuán)委托德勤事務(wù)所作為接管人，重新接管舜鴻地產(chǎn)及其控股公司的股權(quán)，李嘉誠(chéng)旗下公司“被迫”重返南城都匯項(xiàng)目。

郎小平提供的資料顯示，2024年4月、5月、8月，成都高新區(qū)稅務(wù)局曾多次組織召開(kāi)關(guān)于“南城都匯”項(xiàng)目欠稅溝通和約談會(huì)，代表長(zhǎng)江實(shí)業(yè)集團(tuán)的德勤也加入到約談之中。

郎小平也向記者稱(chēng)：“大概從2022年、2023年開(kāi)始，高新區(qū)稅務(wù)部門(mén)就已經(jīng)向舜鴻地產(chǎn)催繳稅款，主要是約談項(xiàng)目公司，我參加了幾次。”

曾上演“搶公章”大戲

南城都匯項(xiàng)目收購(gòu)初期，禹洲集團(tuán)與成都瑞卓原本是同一陣營(yíng)的“戰(zhàn)友”，但卻在合作不到兩年后就“反目成仇”。

公開(kāi)資料顯示，1994年，禹洲集團(tuán)成立于廈門(mén)，后發(fā)展成為集房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、酒店運(yùn)營(yíng)、產(chǎn)業(yè)投資和通信科技等多元業(yè)務(wù)為一體的大型綜合性集團(tuán)。2009年11月，禹洲集團(tuán)地產(chǎn)板塊在港交所上市，截至2025年4月30日該股股價(jià)僅為0.06港元/股。

2024年，禹洲集團(tuán)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入97.16億元，較2023年的214.77億元大幅下滑；歸母凈利潤(rùn)虧損119.7億元，較2023年增虧逾14億元。

再看成都瑞卓，該公司隸屬于中國(guó)百?gòu)?qiáng)地產(chǎn)重慶愛(ài)普地產(chǎn)，負(fù)責(zé)統(tǒng)籌在四川的業(yè)務(wù)，深耕成都市場(chǎng)，先后投資并開(kāi)發(fā)了“川大花園”、成都“科華廣場(chǎng)”、“隆鑫·九熙”、“隆鑫·印象東方”、“印象城邦”等多個(gè)項(xiàng)目。

據(jù)悉，禹洲集團(tuán)和成都瑞卓關(guān)系公開(kāi)“破裂”在2021年11月~12月或早已出現(xiàn)，其間更是爆出“搶公章”大戲。

成都瑞卓董事長(zhǎng)張和平對(duì)記者表示，南城都匯項(xiàng)目公司之所以拖欠政府近30億元稅金和配套建設(shè)費(fèi)，核心原因還是源自于禹洲集團(tuán)方面違法撬保險(xiǎn)柜、私奪公章并違法轉(zhuǎn)走公司賬上近9億元資金，從而引發(fā)各類(lèi)交叉訴訟糾紛所致。這導(dǎo)致了項(xiàng)目公司舜鴻地產(chǎn)陷入癱瘓狀態(tài)多年，并牽連上多起民事與刑事司法案件，且遭遇多重交叉查封。

按照慣例，舜鴻地產(chǎn)的公章和證件等資料需放在保險(xiǎn)柜，成都瑞卓取得了保險(xiǎn)柜鑰匙保管權(quán)，禹洲集團(tuán)方面則拿到了密碼權(quán)，雙方要一致行動(dòng)才能打開(kāi)。

“沒(méi)想到的是，對(duì)方利用一個(gè)周末的時(shí)間，突然把保險(xiǎn)柜給撬了、公章盜了，公司當(dāng)時(shí)就報(bào)了警?！睋?jù)張和平介紹，考慮到禹洲集團(tuán)是香港上市公司，出于對(duì)合作方的信任，成都瑞卓合作初始就很放心地將保險(xiǎn)柜放在禹洲西南公司辦公區(qū)。

2021年11月中旬，成都瑞卓發(fā)現(xiàn)原本應(yīng)與禹洲公司共同管理的裝有舜鴻地產(chǎn)印章的保險(xiǎn)柜，被禹洲單方面轉(zhuǎn)移至他處。此后，成都瑞卓還曾派員查看公章是否還在，但仍遭到對(duì)方拒絕。

針對(duì)成都瑞卓相關(guān)說(shuō)法，證券時(shí)報(bào)記者曾通過(guò)公開(kāi)電話致電禹洲集團(tuán)，但電話無(wú)人接聽(tīng)。

此前，鳳凰網(wǎng)報(bào)道稱(chēng)，禹洲集團(tuán)方曾回應(yīng)稱(chēng)“按照房地產(chǎn)行業(yè)資方優(yōu)先的慣例與共識(shí)，項(xiàng)目公司的經(jīng)營(yíng)管理權(quán)由禹洲集團(tuán)主導(dǎo)，項(xiàng)目公章證照由項(xiàng)目公司指定公司管理，法定代表人及總經(jīng)理均由禹洲集團(tuán)委派，不存在私撬保險(xiǎn)柜搶奪公章一說(shuō)”。

多家媒體拿到的資料顯示，在拿下南城都匯項(xiàng)目后，禹洲集團(tuán)與成都瑞卓雙方約定，禹洲集團(tuán)負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)、工程、運(yùn)營(yíng)、營(yíng)銷(xiāo)條線，成都瑞卓負(fù)責(zé)公司開(kāi)發(fā)的外聯(lián)、人力、行政等事務(wù)且財(cái)務(wù)共管，同時(shí)成都瑞卓還有權(quán)派駐營(yíng)銷(xiāo)團(tuán)隊(duì)。

企查查數(shù)據(jù)顯示，舜鴻地產(chǎn)共涉及司法案件467起，其中作為被告身份348起（占比74.52%），涉案金額38.16億元，原告中有物業(yè)服務(wù)公司、工程公司、地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司以及電梯等供應(yīng)商企業(yè)。目前，舜鴻地產(chǎn)已被列為失信被執(zhí)行人，被執(zhí)行總金額達(dá)到25.9億元。

對(duì)此，有房產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，總體看，南城都匯項(xiàng)目債務(wù)纏身、步履蹣跚，短期內(nèi)涉及長(zhǎng)江實(shí)業(yè)、禹洲集團(tuán)、成都瑞卓的“三國(guó)殺”局面恐仍將持續(xù)。同時(shí)，巨額稅款與項(xiàng)目配套設(shè)施政府墊資拖欠等問(wèn)題何時(shí)解決，尚不得而知。

校對(duì)：??廖勝超