近期，北京、青島等多地發(fā)布2025年住房發(fā)展年度計(jì)劃，明確計(jì)劃年度內(nèi)住房發(fā)展目標(biāo)、重點(diǎn)任務(wù)和工作要求等。在住房用地供應(yīng)方面，面對(duì)房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢(shì)，各地紛紛明確將堅(jiān)持以需定供，優(yōu)化住房用地供應(yīng)。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)表示，優(yōu)化住房用地供應(yīng)遵循了全國層面對(duì)于今年新增供地適當(dāng)把控節(jié)奏、提高質(zhì)量的導(dǎo)向，將對(duì)土地市場和樓市產(chǎn)生明顯影響。未來各地在土地供應(yīng)時(shí)還需要根據(jù)市場需求變化作出動(dòng)態(tài)調(diào)整，以提高供給的精準(zhǔn)性。

以需定供調(diào)整供地結(jié)構(gòu)

5月9日，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)發(fā)布《2025年北京市住房發(fā)展年度計(jì)劃》（以下簡稱《計(jì)劃》），提出優(yōu)化住房用地供應(yīng)。順應(yīng)房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)，合理控制新增房地產(chǎn)用地供應(yīng)，盤活存量用地。本年度安排商品住房用地240-300公頃，保障性住房用地475公頃。

中指研究院高級(jí)分析師范詒杰表示，住宅用地以需定供能從源頭上調(diào)節(jié)住房供應(yīng)量，使住房供應(yīng)與市場需求更好地匹配，避免因供應(yīng)過剩或不足導(dǎo)致房價(jià)大幅波動(dòng)，有助于實(shí)現(xiàn)穩(wěn)房價(jià)。

根據(jù)住房需求科學(xué)安排土地供應(yīng)已成為目前城市住房用地供應(yīng)的重要原則。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部辦公廳今年3月份印發(fā)的《城市住房發(fā)展規(guī)劃和年度計(jì)劃編制導(dǎo)則（試行）》要求，堅(jiān)持“人房地錢”要素聯(lián)動(dòng)。根據(jù)住房現(xiàn)狀、人口變化、產(chǎn)業(yè)布局等確定住房需求，明確住房供應(yīng)規(guī)模、結(jié)構(gòu)、空間布局和時(shí)序安排，科學(xué)安排土地供應(yīng)，引導(dǎo)配置金融、財(cái)政資源，實(shí)現(xiàn)以人定房，以房定地、以房定錢，實(shí)現(xiàn)住房供需多維度精準(zhǔn)匹配。

在這一導(dǎo)向下，山東省青島市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局4月末發(fā)布的《青島市2025年住房發(fā)展計(jì)劃》明確，優(yōu)化居住用地供應(yīng)。結(jié)合市場需求、住房發(fā)展計(jì)劃、商品住房去化周期和存量等因素，按照以房定地、以需定供的原則，科學(xué)編制年度住宅用地計(jì)劃，2025年計(jì)劃新增各類住宅用地供應(yīng)量227公頃。

廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局3月末發(fā)布的《廣州市2025年住房發(fā)展年度計(jì)劃》則提出，堅(jiān)持以需定供，以房定地，合理把握供地規(guī)模、供地時(shí)序和供地結(jié)構(gòu)，保持住房用地供應(yīng)總量基本穩(wěn)定。

鏡鑒咨詢創(chuàng)始人張宏偉表示，優(yōu)化住宅用地供應(yīng)本質(zhì)是對(duì)市場供求關(guān)系進(jìn)行調(diào)節(jié)，以推動(dòng)供求平衡。各地除了對(duì)供地總量進(jìn)行調(diào)節(jié)外，也要盡可能優(yōu)化城市內(nèi)各區(qū)域的供地結(jié)構(gòu)，滿足不同的住房需求，實(shí)現(xiàn)供求關(guān)系在總量和結(jié)構(gòu)上的雙重平衡。例如，軌道交通沿線的住宅契合剛性住房需求，可以適當(dāng)增加保障性住房等住房類型的用地供應(yīng)。

值得注意的是，北京市發(fā)布的《計(jì)劃》提出，加大站城融合力度，優(yōu)先在軌道站點(diǎn)周邊等設(shè)施較為完備地區(qū)開發(fā)建設(shè)，適度提高建設(shè)強(qiáng)度，打造職住商活力中心。根據(jù)保障性住房年度建設(shè)計(jì)劃，統(tǒng)籌安排各類保障性住房用地供應(yīng)，穩(wěn)步提升保障性住房空間供給質(zhì)量，優(yōu)先向現(xiàn)狀和近期建設(shè)的軌道站點(diǎn)周邊以及重點(diǎn)功能區(qū)周邊布局。

“北京優(yōu)先供應(yīng)軌道交通站點(diǎn)周邊等高需求區(qū)域，可促進(jìn)土地集約利用，同時(shí)降低職住分離成本，促進(jìn)職住平衡。”范詒杰認(rèn)為，根據(jù)不同區(qū)域的市場需求、人口、產(chǎn)業(yè)等因素，優(yōu)化住房用地結(jié)構(gòu)，將土地資源向需求旺盛、發(fā)展?jié)摿Υ蟮膮^(qū)域傾斜，能提高土地利用效率，使土地資源得到更合理的配置，推動(dòng)城市空間結(jié)構(gòu)優(yōu)化和功能提升。

供給提質(zhì)推升土拍熱度

優(yōu)化住房用地供應(yīng)在穩(wěn)定土地市場乃至樓市方面發(fā)揮著重要作用。范詒杰表示，通過控制供地節(jié)奏和結(jié)構(gòu)，避免土地市場出現(xiàn)供過于求或供不應(yīng)求的情況，有助于穩(wěn)定土地價(jià)格，為土地市場營造穩(wěn)定的環(huán)境。

在各地調(diào)整供地計(jì)劃、優(yōu)化供地節(jié)奏與供地結(jié)構(gòu)等舉措的作用下，今年以來，土地市場呈現(xiàn)回暖態(tài)勢(shì)，核心城市土地市場保持較高熱度。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2025年一季度，全國預(yù)供地總建筑面積同比下降47%，用地面積減少38%。4月份土地供應(yīng)量保持結(jié)構(gòu)性優(yōu)化并進(jìn)一步縮量，截至4月25日，4月份土地供應(yīng)建筑面積4354萬平方米，同比下降27%。

在張宏偉看來，土地市場熱度延續(xù)得益于新增供地質(zhì)量的持續(xù)提升。今年以來，各地紛紛推出核心區(qū)域優(yōu)質(zhì)地塊，提升了開發(fā)商拿地的積極性。

嚴(yán)躍進(jìn)建議，未來住房用地的供應(yīng)可以根據(jù)二季度的市場需求情況進(jìn)行動(dòng)態(tài)調(diào)整。如隨著住房公積金政策的不斷優(yōu)化，剛需住房群體的購房需求可能進(jìn)一步釋放，需要在土地供應(yīng)端推出更多適配土地等。