今日盤中,港股地產(chǎn)股大幅走高,龍光集團(tuán)一度上漲超80%,遠(yuǎn)洋集團(tuán)盤中上漲超35%,融創(chuàng)中國(guó)、佳兆業(yè)集團(tuán)、富力地產(chǎn)等多股跟隨上漲。
A股市場(chǎng)同步共振,華夏幸福、深深房A、光大嘉寶、南山控股等多股漲停,市場(chǎng)情緒顯著回暖。
多家房企債務(wù)重組成功
近期地產(chǎn)行情的直接推手或源于多家房企債務(wù)重組的實(shí)質(zhì)性突破。
7月10日,龍光集團(tuán)公告稱,公司全資附屬公司深圳市龍光控股有限公司境內(nèi)債券重組已完成投票,涉及的21筆公司債券及資產(chǎn)支持證券重組議案均獲得投資人表決通過,涉及本金余額合計(jì)219.6億元,涵蓋公司債券及資產(chǎn)支持證券等各類債券品種。本次重組獲得投資人高度支持,大部分債券表決提前通過。
據(jù)悉,此次重組方案涵蓋了特定資產(chǎn)、資產(chǎn)抵債、現(xiàn)金購(gòu)回、債轉(zhuǎn)股及留債等五大選項(xiàng)。在資產(chǎn)抵債的選項(xiàng)當(dāng)中,龍光設(shè)計(jì)了以物抵債、單一資產(chǎn)信托和集合資產(chǎn)信托三種模式。所有模式均有頭部現(xiàn)金安排,這不僅是其他同業(yè)方案所不具備的做法,也是投資人最為關(guān)注的一點(diǎn);設(shè)立單一資產(chǎn)信托模式降低中小投資者參與門檻;“以物抵債”和“單一資產(chǎn)信托”模式均不設(shè)收益上限,未來相關(guān)資產(chǎn)升值產(chǎn)生的全部收益將完全歸屬于投資人。
據(jù)中指研究院的不完全統(tǒng)計(jì),截至目前,融創(chuàng)、富力、中梁、金科等10多家房企債務(wù)重組或重整獲批,房企風(fēng)險(xiǎn)出清提速。
債務(wù)重組通過延長(zhǎng)還款期限、削減債務(wù)規(guī)模,對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的短期現(xiàn)金流壓力起到了緩解作用。東吳證券認(rèn)為,當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售及房企拿地尚未恢復(fù),新增開發(fā)貸難度較大;在過往償還債務(wù)過程中,房企大量持有型物業(yè)已用于抵押性經(jīng)營(yíng)貸,且部分物業(yè)在重組方案中被用作追加抵押,現(xiàn)階段可用于抵押性經(jīng)營(yíng)貸的物業(yè)資源較少;近年來房企違約展期致使行業(yè)信用受損,房企信用借款等融資渠道受阻。
債務(wù)重組的作用主要在于緩解房地產(chǎn)公司短期現(xiàn)金流壓力。東吳證券表示,如果公司不能夠?qū)崿F(xiàn)經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流回正,或重啟融資通道,中長(zhǎng)期償還債務(wù)或仍有壓力,因此債務(wù)重組的作用主要在于幫助房企度過短期現(xiàn)金流危機(jī),后續(xù)房地產(chǎn)公司仍需依靠自身實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)并逐步增長(zhǎng)。
政策“組合拳”釋放長(zhǎng)期利好
近日,國(guó)家發(fā)展改革委城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心發(fā)文表示,要以“兩重”“兩新”資金使用為抓手,加大新型城鎮(zhèn)化重點(diǎn)領(lǐng)域投入。
一是加大“兩重”建設(shè)力度,支持符合條件的新一輪農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化、潛力地區(qū)城鎮(zhèn)化水平提升、現(xiàn)代化都市圈培育、城市更新和安全韌性提升等標(biāo)志性重大項(xiàng)目建設(shè),因勢(shì)擴(kuò)圍下沉至人居環(huán)境、市政設(shè)施、產(chǎn)業(yè)配套等城鎮(zhèn)化補(bǔ)短板強(qiáng)弱項(xiàng)重點(diǎn)領(lǐng)域。二是針對(duì)老一代、新生代、新世代等不同類型農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口群體的消費(fèi)特征和需求,制定差異化的消費(fèi)品以舊換新接續(xù)政策,納入“兩新”專項(xiàng)支持范圍。三是允許人口流入城市利用超長(zhǎng)期特別國(guó)債、地方政府專項(xiàng)債等資金,加大閑置存量土地回收和存量商品房收購(gòu)力度,持續(xù)擴(kuò)大農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口保障性住房供給。
而在今年6月,國(guó)常會(huì)提出,構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式,對(duì)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)、健康、高質(zhì)量發(fā)展具有重要意義,要著眼長(zhǎng)遠(yuǎn),堅(jiān)持穩(wěn)中求進(jìn)、先立后破,有序搭建相關(guān)基礎(chǔ)性制度。要扎實(shí)有力推進(jìn)“好房子”建設(shè),納入城市更新機(jī)制加強(qiáng)工作統(tǒng)籌,在規(guī)劃、土地、財(cái)政、金融等方面予以政策支持。要對(duì)全國(guó)房地產(chǎn)已供土地和在建項(xiàng)目進(jìn)行摸底,進(jìn)一步優(yōu)化現(xiàn)有政策,提升政策實(shí)施的系統(tǒng)性有效性,多管齊下穩(wěn)定預(yù)期、激活需求、優(yōu)化供給、化解風(fēng)險(xiǎn),更大力度推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)。
中郵證券認(rèn)為,近期政策環(huán)境繼續(xù)保持穩(wěn)定,2025年上半年以來“好房子”支撐新房市場(chǎng),好房子建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)出臺(tái)推動(dòng)各地房企加速住宅品質(zhì)升級(jí),新規(guī)項(xiàng)目熱銷,符合相關(guān)規(guī)范的新盤憑借“高得房率+科技系統(tǒng)+綠色認(rèn)證”快速去化。在產(chǎn)品代差逐漸顯現(xiàn)的情況下,二手房與新房?jī)r(jià)格的價(jià)差仍將繼續(xù)拉大,二手房?jī)r(jià)格仍有下行壓力,但符合新規(guī)的新房仍將繼續(xù)支撐市場(chǎng)。
廣發(fā)證券表示,未來一年,將迎來本輪地產(chǎn)下行期最重要的拐點(diǎn)窗口?;趯?duì)行業(yè)新階段量?jī)r(jià)規(guī)律理解的加深,預(yù)計(jì)政策目標(biāo)及考核方式將更有目的性,關(guān)注開發(fā)類企業(yè)配置價(jià)值。
校對(duì):劉榕枝