日前，建信住房租賃基金持有型不動產資產支持專項計劃（簡稱建信長租ABS）在上海證券交易所掛牌。作為市場首只產權類持有型不動產ABS，該產品在發(fā)行階段積極推動投融資對接，在二級市場交易及流動性支持方面開展多項機制探索及創(chuàng)新，形成了一定的市場示范效應。

“在持有型不動產ABS的產品設計中，流動性支持機制、二級市場活躍機制均聚焦投資端，著力為不動產基礎設施領域的耐心資本提供收益性與穩(wěn)定性兼顧的配置品類?！鄙辖凰嚓P負責人告訴記者。

投融端協(xié)同 發(fā)揮交易所債市功能

建信長租ABS的順利掛牌上市是產權市場與資本市場規(guī)范銜接和組合聯(lián)動的一次積極創(chuàng)新與探索，進一步豐富了企業(yè)融資工具，也為投資機構資產配置提供了新選擇。在業(yè)內人士看來，該產品的上市標志著產權市場與資本市場在盤活存量資產、形成投融資良性循環(huán)方面的重要突破，形成了良好市場示范效應。

西部證券固收負責人表示：“持有型不動產ABS的推出，為投資機構在公募REITs之外，提供了一個新的參與不動產權益投資交易的途徑。”

持有型不動產ABS從創(chuàng)設到落地過程中，投資機構對權益型ABS產品的看法逐步加深，共識也逐步凝聚，目前已初步形成了特有的產品投資邏輯。同時，在持有型不動產ABS的發(fā)行過程中，投資機構也深度參與產品方案設計，和發(fā)行人共同打磨產品條款，在滿足發(fā)行人需求的同時也保障了投資人利益。

作為建信長租ABS項目的投資人，國泰君安證券REITs投資交易負責人表示：“持有型不動產ABS平臺條款設置更多樣化和個性化，投資者對于底層資產的運營管理更有參與感和把控力，結束退出方式更自由和靈活。因此，持有型不動產ABS是機構投資整體基礎設施不動產板塊的重要配置工具?！?/p>

“目前債券收益率處于階段性低位，優(yōu)質不動產資產的投資性價比進一步凸顯。”一位參與產品投資的保險機構負責人告訴記者，“成熟的持有型不動產ABS產品通過合理引入外部杠桿，可以保障現金收益的穩(wěn)定以及退出的確定性?！?/p>

為便利投資機構表達自身訴求，助力投融兩端相向而行，上交所發(fā)揮“交易所搭臺，市場機構唱戲”機制，組織多場投資機構交流會，邀請保險機構、銀行理財、基金公司、券商自營等各類機構參加，探討交流產品信息披露、管理人激勵約束機制、存續(xù)期管理機制等共性問題，梳理形成優(yōu)化建議提供至發(fā)行人，切實降低雙方信息不對稱。

記者了解到，在計劃管理人及聯(lián)席銷售機構招商證券產品推介過程中，保險、理財、券商自營、公募基金、信托機構等多元化投資人普遍關心關注產品的審批與發(fā)行，通過交流，投資機構對權益型ABS產品逐步加深認知，更多聚焦產品治理機制、底層資產情況、運營管理等要素。此舉標志著不動產ABS產品從主體信用向資產信用的進一步轉型，有利于進一步發(fā)揮此類產品幫助企業(yè)盤活存量的優(yōu)勢。

一二級聯(lián)動 活躍二級市場交易

記者了解到，持有型不動產ABS產品通過在信息披露、激勵約束、二級市場交易、流動性支持、持續(xù)擴募、運營治理等方面開展“六大機制”設計與創(chuàng)新，促進投融交流。

傳統(tǒng)ABS產品在二級市場的流動性相對較低，因此持有型不動產ABS產品在設計之初，即設置了“開放退出流動性支持”機制，允許發(fā)行主體設置一定的開放退出支持比例，滿足部分投資者退出需求，并通過季度披露估值、凈值交易的方式為投資人提供二級市場交易價格的“錨”，在激活流動性同時，穩(wěn)定二級市場非理性波動。

財信證券固定收益部負責人告訴記者：“建信長租ABS的流動性支持機制為投資者提供了定期的進出渠道，在很大程度上可以確保產品的流動性和穩(wěn)定性。”

而在二級市場活躍機制方面，持有型不動產ABS持續(xù)引入多層次二級市場流動性改善安排，提升多元化投資者吸引力。對于交易所債券做市商，上交所鼓勵其將持有型不動產ABS納入自選做市品種，主動提供雙邊報價服務。同時，有報價意愿的證券公司還可為持有型不動產ABS的新老投資者提供撮合服務，促進投資者交易達成。

建信長租ABS在上交所掛牌后，做市商和詢報價機構積極發(fā)揮價格發(fā)現和流動性提供功能，中金公司、申萬宏源證券、中信證券、財信證券、國泰君安證券、申港證券、西部證券等主動報出雙邊價格，促使買賣價差持續(xù)收斂，促進達成多筆交易。中信證券相關業(yè)務負責人表示，“二級市場活躍機制基于詢報價機構在資產證券化領域積累的專業(yè)優(yōu)勢及定價能力，在上市首日即實現與市場參與者的高效互動，進一步提升了產品的流動性?！?/p>

中金公司作為建信長租ABS項目的投資人、詢報價機構，其固定收益部負責人表示，“一級承銷、二級做市聯(lián)動的全鏈條服務在為原始權益人提供全方位融資支持同時，有助于提升二級市場流動性。而交投活躍度的提升有助于提高原始權益人在市場的影響力，進一步發(fā)揮其對實體經濟的支持作用?！?/p>

申萬宏源證券作為建信長租ABS的詢報價機構之一，其FICC事業(yè)部做市負責人表示：“我們的做市商團隊在項目入庫、估值、報價策略開發(fā)等各環(huán)節(jié)通力配合，通過專業(yè)的做市服務促成交易，吸引更多的投資者參與，支持持有型不動產ABS市場發(fā)展和培育，促進機構類型豐富多元化?！?/p>

校對：彭其華